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ABL – Área Bruta Locável é medida em metros quadrados. ABL é o levantamento de todos os espaços disponíveis para locação em um imóvel.

ABL alta e Vacância física alta

Quando esses dois fatores estão altos podemos entender que o imóvel é grande e pode estar com dificuldade de encontrar inquilinos.

O que pode estar causando essa dificuldade de encontrar inquilinos?: a localização do imóvel, as suas condições estruturais do imóvel, o imóvel pode ter uma estrutura de segurança ruim e/ou o valor dos aluguéis pode estar alto.

Nesse caso é importante entender com a gestão quais são os motivos para a alta de vacância do fundo já que ele tem um grande espaço para ser alugado e está com dificuldades.

ABL alta e Vacância física baixa

Se o fundo tem uma grande área e tem poucos espaços vagos é um bom indício. Isso indica que o fundo é robusto e a maioria da sua área está alugada. Alta ABL, na maioria das vezes, é um indicativo de uma boa rentabilidade para o fundo.

Digo na maioria, pois o imóvel pode estar todo alugado, porém o inquilino pode estar inadimplente.

Por isso, antes de comprar cotas de um FII avalie todos os fatores e não apenas a ABL, a Vacância ou qualquer outro fator isoladamente.

ABL baixa e Vacância física baixa

Isso indica que o imóvel é médio/pequeno, tem inquilinos, mas não possui todo seu espaço ocupado e isso não deve ser considerado um problema.

Nesse caso avalie também o cap rate e a liquidez do fundo imobiliário.

ABL baixa e Vacância física alta

Isso indica que além de ser um imóvel pequeno algo está dificultando sua locação. Pode ser que o imóvel não tenha uma localização muito boa, ou precise de reformas e/ou o aluguel cobrado é alto.

Como saber a área Bruta Locável de um Imóvel

Uma forma de calcular a ABL de um imóvel é realizando a medição de todo o espaço construído. Lembrando que as áreas de uso comum não fazem parte desse calculo, é feito o calculo com base apenas na área de uso dos inquilinos.

É importante avaliar a ABL?

Se você quer investir com inteligente e segurança saber o que é a Área Bruta Locável pode te ajudar muito na hora de escolher um ativo. Por isso não perca nenhum artigo, informação do instagram ou youtube do @rendapassivatodomes!

A importância do conhecimento

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Quando é realizada uma nova emissão muitos investidores tem duvida da quantidade de cotas que vão ser disponibilizadas para que eles possam exercer seu direito de subscrição.

• Como funciona a subscrição de cotas

A cada nova emissão é publicado um documento informando sobre a nova oferta de cotas e nesse documento contém o fator de proporção.

Se você possui 50 cotas de um fundo imobiliário e deseja saber a quantidade de cotas que você tem direito de preferência, você precisa multiplicar o número de cotas que você possui pelo fator de proporção.

Por exemplo: 50 * 0,23509771134 = 11,75

Ou seja, a quantidade de cotas nesse exemplo é de 11.

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Se o seu objetivo é construir um patrimônio e ter uma fonte de renda passiva, saiba como reinvestir os dividendos e acelerar a conquista do seu objetivo.

O que são dividendos?

Os fundos imobiliários são obrigados e distribuir semestralmente 95% do lucro obtivo, mas por costume os fundos imobiliários fazem essa distribuição mensalmente. O pagamento desses rendimentos mensais também é chamado pelos investidores de FIIs de dividendos.

Os dividendos são distribuídos proporcionalmente ao número de cotas. Se um investidor possui 30 cotas de um fundo imobiliário e o último dividendo pago pelo fundo foi de R$ 1, o investidor desse fundo receberá R$ 30 em dividendos no mês.

O investidor de fundos imobiliários tem como principal objetivo a construção de uma renda passiva caindo todo mês na conta da corretora e para evoluir esse patrimônio ao longo do tempo é importante o reinvestimento dos dividendos, essa ação acelera o acumulo de capital.

Devo reinvestir os dividendos que recebo?

A estratégia de reinvestir os dividendos pode trazer benefícios para os seus investimentos com o passar do tempo.

A cada vez que você reinveste seus dividendos você compra mais cotas que vão gerar mais dividendos, isso é chamado de efeito bola de neve. Ao longo do tempo e com os dividendos sendo reinvestidos seu patrimônio aumentará, além do aumento dos preços das cotas que tendem a valorizar ao longo do tempo.

Ao reinvestir os dividendos você aumenta a quantidade de cotas e alcança mais rápido sua meta de renda passiva. A curto prazo essa ação pode parecer imperceptível, mas mantendo os aportes, reinvestindo os dividendos e tendo persistência você verá seu patrimônio crescer exponencialmente.

Na imagem nós temos um exemplo do fundo HGLG11. Por exemplo: Se um investidor tivesse aportado R$ 10.000 inicialmente em HGLG11 e todo mês tivesse aportado R$100 e continuasse reinvestindo os dividendos todos os meses, depois de 13 anos esse investidor teria um patrimônio de mais R$ 84.800, uma diferença de mais de R$ 25.000 caso ele não tivesse reinvestido os dividendos.

Então se você ainda não vive de renda passiva e está na fase de acumulo de patrimônio o ideal é que você reinvista 100% dos seus dividendos mensais.

Como reinvestir os dividendos?

Na conta da sua corretora você consegue verificar quanto e quando irá receber seus proventos mensais.

Você não precisa reinvestir seus dividendos nos mesmos ativos, por exemplo, pensando que você aumentou sua posição em fundos de papel no ciclo de alta da Selic, agora estamos em um ciclo de queda da Selic, então você precisa balancear sua carteira e para isso você pode ir reinvestindo os dividendos recebidos nos fundos de tijolo da sua carteira. Dessa forma você balanceia sua carteira e aproveita as oportunidades que esses ciclos proporcionam.

Compre cotas de bons fundos imobiliários e com preço justo. Avalie o que esse fundo vai te dar de rentabilidade nos próximos anos e invista de forma mais assertiva.

Diferença de Data COM e Data EX

Data COM é a data limite para você comprar as cotas dos fundos imobiliários e ter o direito de receber os dividendos.

Data EX, um dia após a Data COM é a Data EX, ou seja, se você comprar na Data EX ou depois não terá direito aos dividendos.

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O que é rating e como analisar esse fator na hora de escolher um fundo imobiliário para investir?

O que é rating?

No contexto de fundos imobiliários o Rating é uma nota dada a uma empresa com o intuito de classificar sua capacidade de honrar seu compromisso com dívidas de crédito. 

O Rating mostra o grau de probabilidade da instituição de pagar seus credores integralmente e no prazo.

Essa nota também é uma classificação de risco. O rating ajuda os investidores analisarem se vale a pena ou não investir no FII, pois analisando a probabilidade das notas é possível saber se o emissor honrará o pagamento da dívida ou não.

O que são agências de rating?

A melhor forma de avaliar um rating é olhar a pontuação dada por uma agência de rating. As três principais agências de rating são a Moody’s, a Standard & Poor’s (S&P) e a Fitch Ratings. 

Essas três agências analisam vários pontos como a: probabilidade de inadimplência, garantia e proteção dos emissores, projeções estatísticas, ambiente político, assim como os balanços patrimoniais, fluxos de caixa, questões jurídicas e informações especificas da empresa.

Sendo assim, cada uma das agências estabelece sua própria escala de classificação. Vejamos:

A nota mais alta da escala de classificação da Fitch e da Standard & Poor’s é AAA, enquanto a da Moody’s é Aaa. A nota mais baixa da escala da Fitch e da Standard & Poor’s é D, enquanto a Moody’s opta por parar na letra C. 

Porém a escala de rating de crédito mais utilizada é a da Standard & Poor’s, que varia de “AAA” (a mais alta qualidade de crédito) a “D” (default ou inadimplência). 

Preciso avaliar o rating na escolha de um fundo imobiliário?

Sim, é muito importante que todo investidor avalie o rating das dívidas que compõem um fundo de papel antes de investir nesse fundo, pois é através do rating que é possível avaliar o risco das dívidas serem pagas ou não e com isso avaliar se vale a pena investir.

Avaliando o risco o investidor evita de fazer investimentos ruins e também de perder dinheiro. Sabendo avaliar o rating, o investidor pode verificar se o fundo imobiliário está alinhado com o seu perfil de investidor, ou seja, se é um fundo para um perfil moderado ou mais arriscado.

Onde encontro a classificação do rating?

A maioria dos relatórios gerenciais dos fundos imobiliários traz a informação do rating de cada crédito, informando assim ao investidor o risco de cada dívida ser paga ou não pela escala de AAA a D.

Os fundo imobiliários de papel, denominados high yield investem em títulos de dívida emitidos por empresas com qualidade de crédito inferior, ou seja, aquelas com maior risco de inadimplência. Esses títulos geralmente têm ratings mais baixos, como “BB”, “B”, “CCC”, “CC” ou “C”. São fundos que possuem um de alto rendimento, mas que possuem um maior risco também.

Os fundos de crédito high grade investe em títulos com menor risco de inadimplência enquanto os high yield investem em títulos com maior risco de inadimplência, mas com um potencial de retorno mais elevado.

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Os fundos imobiliários (FIIs) se tornaram populares pelo fato do pagamento de rendimentos mensais e também pela isenção de imposto de renda sobre os rendimentos.

Para quem quer receber uma renda mensal para completar a sua aposentadoria ou apenas completar sua renda, ou apenas viver de renda passiva, os fundos imobiliários são a melhor opção de investimento.

Com a queda da Selic os fundos imobiliários estão se valorizando. As cotas estão mais atrativas. Em busca de maiores retornos os investidores tendem a investir mais em fundos imobiliários e buscar outros ativos mais rentáveis que a renda fixa. Atualmente são mais de 2,2 milhões de cotistas e esse número não para de subir.

Mas quanto uma pessoa ganharia de rendimentos mensais investindo R$ 1.000?

Investindo 1.000 reais em fundos imobiliários

O ALZR11 é um fundo de tijolo, que investe em imóveis para locação e geração de renda. O fundo possui contratos de locação atípicos, no modelo Built-To-Suit e Sale&Leaseback.

No primeiro modelo os contratos são de longo prazo onde os imóveis são planejados e/ou construídos para atender as necessidades do locatário e o segundo modelo garante a venda do imóvel e sua locação pelo antigo proprietário. Isso gera maior liquidez para a empresa, pois ela recebe o dinheiro da venda do imóvel, não precisa desocupar o local e ainda, dependendo do contrato, tem a possibilidade de comprar o imóvel novamente.

Supondo que a cota do ALZR11 esteja custando R$ 113,79, com 1000 reais é possível comprar aproximadamente 8 cotas (1000 / 113,79 = 8,78).

No último mês o ALZR11 pagou R$ 0,83 de rendimentos.

8 x 0,83 = R$ 6,64 de rendimentos.

Com o restante ( R$ 1000 – R$ 910,32 (valor das 8 cotas) = R$ 89,68 ), é possível comprar mais 11 cotas do fundo imobiliário CPTS11 (fundo imobiliário de papel), que está custando atualmente R$ 7,87 e está pagando R$ 0,06 de rendimentos por mês.

Sendo assim, com 8 cotas do ALZR11 e mais 11 cotas do CPTS11, seria possível receber R$ 7,30 de rendimento por mês.

Parece pouco? Mas veja, se multiplicarmos 12 por R$ 7,30, em um ano R$1.000 investidos em fundos imobiliários pagariam cerca de R$ 87,60 de rendimentos.

Investindo R$ 1.000 na poupança, que hoje rende 0.5% ao mês, 6% ano ano, após 12 meses, o valor final seria de R$1.060.

Comparado a poupança você receberia mais em rendimentos investindo em fundos imobiliários e ganharia também com a valorização das cotas.

Investindo 1000 por mês durante 5 anos

Investindo R$ 1.000 por mês durante 5 anos no ALZR11:

Nesses 5 anos reinvestindo os dividendos, os rendimentos seriam:

Rendimentos: R$ 3.527,63

Total investido: R$ 34.000,00

Patrimônio: R$ 44.586,27

Uma valorização de mais de 4.800%.

Nesse exemplo o primeiro aporte foi de 8 cotas (no primeiro mês 8 cotas foram compradas). Nesses últimos 5 anos foram investidos R$ 1.000 por mês. Seguindo aportando (comprando cotas) todos os meses, atualmente o número de cotas seria de 362. O último dividendo pago pelo fundo foi de R$ 0,83, isso gera uma renda passiva todo mês de R$ 300. No ano a renda passiva seria mais de R$ 3.600,00.

Investindo 1000 reais por mês durante 10 anos

Investindo R$ 1.000 por mês durante 10 anos no HGLG11:

Nesses 10 anos reinvestindo os dividendos, os rendimentos seriam:

Rendimentos: R$73.774,28

Total investido: R$119.000,00

Patrimônio: R$260.055,60

Uma valorização de mais de 25.900%.

Aportando R$ 1.000 todos os meses, depois de 10 anos o número de cotas seria de 1548. O último dividendo pago pelo fundo foi de R$ 1,10, isso gera uma renda passiva todo mês de R$ 1.702,80. No ano a renda passiva seria mais de R$ 20.430,00.

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O fundo imobiliário é formado por uma união de pessoas que tem o mesmo objetivo: investir em imóveis e receber renda passiva todo mês.

Para ficar mais fácil de entender, pense em um condomínio de casas ou de apartamentos. Cada apartamento ou casa é uma fração do condomínio. Todas as pessoas que moram nesse condomínio tem o mesmo objetivo comum, que é, por exemplo: morar em uma casa que possui uma boa localização, um condomínio com piscina, com playground para as crianças, com segurança, enfim, todos os moradores tem o mesmo objetivo em comum e todos os moradores tem uma participação desse condomínio.

Vamos supor que você tem duas ou três casas nesse condomínio, sendo assim você vai ter mais poder de voto nas assembleias. Com os fundos imobiliários ocorre da mesma forma. Todo mês você vai receber o valor dos rendimentos proporcional ao número de cotas que você possui do fundo.

Por exemplo:

O fundo imobiliário RPTM11, que é um fundo fictício, pagou R$1 esse mês de rendimentos, se você tiver 1 cota do fundo, você vai receber R$1, se você tiver duas cotas do fundo, você vai receber R$2 e assim por diante.

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Você não deve ignorar os riscos de se investir em fundos imobiliários. Nesse post vou mostrar quais são os principais riscos de se investir em fundos imobiliários.

A cada dia que passa o número de investidores de fundos imobiliários aumenta. Atualmente são mais de 2,3 milhões de cotistas. A maioria desses investidores são pessoas físicas, recém-chegadas no mercado.

Por ser mais fácil analisar um fundo imobiliário do que uma ação e também pelo pagamento mensal de rendimentos, os fundos imobiliários atraem cada dia mais e mais investidores que querem ter uma renda passiva mensal caindo todo mês na conta. Se você investe em fundos imobiliários ou esta pensando em investir, precisa saber dos riscos que precisam ser avaliados ao se investir em FIIs.

Sabendo avaliar os principais riscos você fará escolhas melhores e irá fugir de ciladas. Veja quais são esses principais riscos e como você pode minimizá-los.

Risco de crédito nos fundos imobiliários

Os fundos de papel estão sujeitos ao risco de crédito do devedor. Ao comprar uma cota de um fundo de papel, chamado também de fundo de CRIs, o investidor recebe todo mês o rendimento das dívidas (CRIs) do fundo mais uma taxa pré-acordada. Cada CRI tem uma taxa especifica. Por isso que é importante que o fundo de papel tenha uma boa gestão, tenha uma boa diversificação de CRIs no seu portfólio e também as dividas precisam ter boas garantias. Dessa forma o risco de crédito é minimizado.

Risco de pré-pagamento e reinvestimento

O risco de pré-pagamento é quando os devedores compram suas dívidas antigas com juros altos para fazer novas dívidas com juros baixos. Ou seja, o devedor do CRI paga sua dívida antes do vencimento, interrompendo o fluxo de pagamento dos juros. Para esse reduzir esse tipo de risco os gestores dos fundos inserem multas altíssimas nos contratos.

O risco de reinvestimento é o risco de alocar o valor pago antecipadamente da dívida adquirindo novas dívidas com taxas menores e diminuindo assim as distribuições de rendimentos mensais.

Risco de inadimplência nos fundos imobiliários

Nos fundos de tijolo os inquilinos podem estar em uma complicada situação financeira e por esse motivo não consigam pagar o aluguel. Isso pode acarretar uma queda dos rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários e por fim a queda do preço de mercado das cotas.

Esse risco pode ser reduzido escolhendo fundos com um portfólio de investimentos bem diversificado e com vários setores de atuação.

Risco de vacância nos fundos imobiliários

Os inquilinos dos fundos de tijolo podem deixar suas lajes, lojas em shoppings, galpões logísticos em busca de outros espaços melhores, com isso a vacância do fundo aumenta. Vacância é o espaço vago no fundo que está disponível para ser alugado.

Quanto maior a vacância maior é a redução de receita do fundo e ocorre a diminuição dos rendimentos mensais pago pelos fundos.

Por isso sempre escolha fundos com zero ou baixíssima vacância e para minimizar o risco escolha fundos com imóveis bem localizados e com alto padrão de qualidade, imóveis modernizados. Imóveis de qualidade e em locais estratégicos tem mais concorrência e o metro quadrado custa mais, com isso, naturalmente, o fundo ganha mais pelo espaço alugado e os rendimentos mensais são maiores.

Risco de gestão dos fundos imobiliários

A gestão faz toda a diferença em um fundo imobiliário. Se você busca uma fonte de renda passiva caindo todo mês na sua conta, adquira fundos imobiliários de boas gestoras.

Os gestores são responsáveis por qual imóvel comprar ou vender, como agir com a queda ou alta dos juros, como se comportar em momentos de crise e boas gestoras são aquelas que além de dar manutenção no fundo e conversar com inquilinos, também procura gerar retornos acima da média para seus cotistas.

Invista em fundos de gestores experientes que tem uma longa história de boa governança.

Risco do fim da isenção sobre os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários

Atualmente os rendimentos dos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda. Diferente de se investir em imóveis diretamente, onde podemos pagar à Receita Federal um valor de até 27,5% sobre o aluguel recebido. Você precisa concordar comigo que isso não é pouco.

Investindo em FIIs você precisa estar ciente que tem esse risco.

Risco da taxa de juros

O investidor sempre busca investir em ativos avaliando o risco vesus retorno. Quando a taxa de juros está baixa o investidores procuram investir em FIIs e Ações em busca de melhores retornos.

Quando a taxa de juros está alta, acorre uma desaceleração da economia, o mercado de fundos imobiliários de tijolo deixa de ser atrativo. Os fundos de papel ganham destaque, pois com a taxa de juros alta, os rendimentos dos fundos de papel aumentam e com isso os rendimentos pagos pelos fundos também aumentam. Porém, grandes retornos contém grandes riscos, como o risco de inadimplência pela alta taxa de juros.

Quando comparamos o IFIX com o IPCA de 2050, observamos que o IFIX teve um bom desempenho ao longo do tempo.

Qual risco você quer correr?

Os mesmos riscos que você corre investindo em fundos imobiliários você corre com a compra e aluguel de um imóvel ou quando você empresta dinheiro para alguém.

Porém, investindo em fundos imobiliários os riscos podem ser minimizados através da diversificação.

Entender os riscos de fundos imobiliários é tão importante quanto entender a sua capacidade de rendimento. Entendo os riscos você fará boas escolhas, receberá rendimentos todos os meses e evitará cair em pegadinhas. Aprenda a obter o máximo de benefícios investindo em fundos imobiliários e crie uma renda passiva todo mês de longo prazo.

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